De projectontwikkelaar als Grote Boze Wolf zien is niet behulpzaam
We schrijven nu 2024 en er is sindsdien een hoop gebeurd. Gelukkig maar, anders had de wereld van de ruimtelijke ontwikkeling 18 jaar stilgestaan. Het verbaast me dan ook wanneer ik anno nu merk dat mensen werkzaam binnen ruimtelijke projecten - zoals de ontwikkeling van woonwijken - dé projectontwikkelaar nog steeds als De Grote Boze Wolf zien.
Die houding is weinig behulpzaam als je wilt dat er snel kwalitatief hoogwaardige woongebieden ontwikkeld gaan worden. En dat is toch wat we willen met z’n allen?
Recente praktijkervaring door het ‘Groen Groeit Mee’ programma
Momenteel werk ik intensief mee aan het programma ‘Groen Groeit Mee met de woningbouw’ van de provincie Utrecht. De provincie heeft in haar verordening opgenomen dat je alleen mag bouwen buiten de stedelijke omgeving op voorwaarde dat je het groen mee laat groeien. Een eenvoudige en vanzelfsprekende regel zou je kunnen zeggen en ook op landelijk niveau is er een groennorm ‘in en om de stad’ in de maak.
In co-creatie met veel verschillende partijen, waaronder projectontwikkelaars, milieu- en natuurorganisaties, gemeenten, waterschappen, LTO, experts op het gebied van gezondheid en bewoners actief in het groen, heb ik een handreiking mogen uitwerken voor hoe je dan groen mee kan laten groeien en waaruit dat groen bestaat en hoe je samenhangende structuren kunt waarborgen.
Projectontwikkelaars willen juist graag ambities integreren
Wanneer ik de instrumenten en handvatten uit de handreiking toelicht, valt het mij op dat de projectontwikkelaars de aanpak over het algemeen als een kans zien. Ze zien ook dat je door groen en water op deze manier aan te pakken een grote bijdrage levert aan veel meer prangende opgaven. Ze snappen dat met deze aanpak alle doelstellingen tegelijkertijd kunnen worden behaald: water- en bodemsturend bouwen, klimaatadaptatie, stimulering van de biodiversiteit, stimulering van de fysieke en mentale gezondheid van de mens én het waarborgen van een goed participatieproces. Waar ik vaak projectontwikkelaars heb gehoord over de ‘stapeling van ambities’ door overheden, hoor ik ze hier positief reageren op de voorgelegde kansen van ‘samen doen’. Samen met uiteenlopende partijen (denk aan wie er betrokken zijn bij het uitwerken van de handreiking) de woonwijken in een bredere context zien en niet alle maatschappelijke ambities en opgaven krampachtig binnen de ‘postzegel’ van de woningbouwplot proberen op te lossen.
‘Wauw, ik haalde alle targets uit mijn Excelsheet...’
Mijn subjectieve inschatting (op basis van 25 jaar praktijkervaring, dat dan weer wel) is, dat minimaal 80% van de projectontwikkelaars tegenwoordig zijn best doet om aspecten als natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie, gezondheid en inclusiviteit te integreren in de plannen. Zij willen vooral trots zijn op hun woonwijken. Over 10-20 jaar willen ze met voldoening een geliefde en goed functionerende wijk kunnen laten zien en niet hun trots halen uit: ‘Wauw, ik haalde écht alle targets van mijn Excelsheet van toen’. Mijn advies aan overheden betrokken bij het ontwikkelen van woonwijken is dan ook: ‘Werk samen met de 80% van de projectontwikkelaars die hun goede wil tonen en zeg ‘nee’ tegen de niet-ambitieuze 20%’. Simpel en doeltreffend.
Wachten op collectieve intrinsieke motivatie werkt niet
Dat projectontwikkelaars zich inzetten voor de bovenstaande aspecten om uiteindelijk hun geld ermee te verdienen, maakt het resultaat er niet slechter op. Zolang we dezelfde doelstellingen voor ogen hebben, is de motivatie waarmee we die doelen nastreven van minder belang. Het gaat niet goed, wanneer je verwacht dat iedereen dezelfde intrinsieke motivatie gaat voelen als jij. De meeste mensen hebben wel érgens een intrinsieke motivatie voor, maar zelden allemaal voor hetzelfde. Hetzelfde resultaat voor ogen hebben, dat komt veel vaker voor. Ik noem dat in mijn co-creatie processen naar ‘de gemeenschappelijke noemer’ zoeken (meer hierover in mijn masterclass ‘In 3 stappen naar succesvolle co-creatie met het AM Landskab Zandlopermodel’).
Aan alle overheden en organisaties die nog huiverig zijn voor dé projectontwikkelaar dit advies:
Wees niet bang!
De projectontwikkelaar hoeft niet meer in de tang.
Ontwerpend onderzoek om de gemeenschappelijke noemer te vinden
Ik kan wel een tipje van de sluier oplichten over hoe je de gemeenschappelijke noemer vindt. Met elkaar. ‘Ontwerpend onderzoek’ biedt keer op keer de oplossing hiervoor. Ontwerpend onderzoek is een begrip uit de jaren ’60 dat een revival doormaakt en op enigszins verschillende manieren wordt uitgelegd. Naar mijn mening wil ontwerpend onderzoek zeggen dat je oplossingen blijft onderzoeken door:
• In dialoog te gaan met de omgeving
• Je te verdiepen in het verleden
• Ruimtelijke wensen te schetsen (letterlijk en figuurlijk) voor de toekomst
• De baten en kosten van wensen in beeld te krijgen
Ik daag de projectontwikkelaar uit: ‘Trek het proces naar je toe’!
Ook aan projectontwikkelaars heb ik een advies om voortvarend met woningbouw aan de slag te gaan: ‘Trek het proces naar je toe’. Want zie als projectontwikkelaar maar eens hoe je er snel doorheen komt met een woningbouwplan waar je trots op kan zijn.
De vooroordelen van vroeger en het gevoel in een draaikolk van tegenstrijdige eisen en ambities van overheden en organisaties terecht te komen, werken niet mee aan een snel en soepel proces. Ik denk dat je als projectontwikkelaar je goede wil kan laten zien, juist door het proces. Wees je er daarbij wél van bewust dat het een overheidstaak is om de woningvoorraad op peil te houden (en wat dat betreft ook werklocaties en voorzieningen). Overheden moeten de eindverantwoordelijkheid houden; het proces hoort in samenspraak met de lokale overheid te worden ontwikkeld. Zij geven goedkeuring en zij monitoren. Maar ga zelf pro-actief aan de slag. Waarom ik dat adviseer? Vier voordelen - voor alle partijen - op een rij.
Vier voordelen wanneer projectontwikkelaars het proces managen:
1 Projectontwikkelaars kunnen snel en makkelijk capaciteit inhuren voor ‘ontwerpend onderzoek’.
2 Projectontwikkelaars steken al hun tijd en energie in het innoveren; dat is namelijk in hun directe belang.
3 Projectontwikkelaars zijn gewend om te onderhandelen met de omgeving op zó’n manier dat ook zíj iets aan nieuwe ontwikkelingen hebben.
4 Je kan als overheid meer energie steken in het formuleren en bewaken van het publieke belang.
Hoe het in de praktijk in zijn werk gaat wanneer je je als projectontwikkelaar bevindt in een ‘mijnenveld’ (citaat vrij overgenomen) van stakeholders, belangen, doelstellingen, ambities en harde financiële afspraken, daar kan ik veel meer over vertellen op basis van geslaagde processen. Maar dat doe ik liever face-to-face, want iedere situatie is anders.
Je kan me uitnodigen voor een sparringgesprek, waarbij we vooraf een specifiek pijnpunt of thema bepalen om te bespreken.
Leren van praktijkvoorbeelden
Je kan ook deelnemen aan mijn exclusieve masterclass ‘In 3 stappen naar succesvolle co-creatie met het AM Landskab Zandlopermodel’. Hierin krijgt je eigen praktijkcasus veel aandacht; ik werk met een klein groepje en je kan leren van de problematieken en inzichten van de andere deelnemers.
De eerstkomende is op woensdag 29 mei 2024 in Utrecht.
