De kunst van het afwegen

“De definitie voor gebiedsontwikkeling die we hanteren bij Accent adviseurs is ‘een afgebakend gebied zodanig ontwikkelen dat het een langdurende meerwaarde levert aan het grote geheel voor een leefbare, veilige en vooral gezonde samenleving met speciale aandacht voor de drie elementen die ten grondslag liggen aan een gezond leven: lucht, water en bodem’, stelt Job Dijkstra. Hij is senior projectleider en procesmanager innovatie bij Accent adviseurs. Samen met directeur Marcel Brands schuift hij aan voor een gesprek over gebiedsontwikkeling. Maar wat is dat eigenlijk, wanneer is iets een gebiedsontwikkeling en wanneer gewoon een project? “Bij gebiedsontwikkeling is vaak het einddoel nog niet helemaal concreet. Het gaat om ontwikkelingen voor langere termijn, waarbij je al werkend naar je eindresultaat gaat. We zien dat vaak bij de transformatie van stedelijk gebied, bijvoorbeeld de Piushaven in Tilburg, een voorbeeld uit mijn eigen leefomgeving stelt Dijkstra. Een voormalig industriegebied wat wordt ontwikkeld naar een plek waar wonen, werken en leisure bij elkaar komen. Je hebt te maken met veel verschillende belanghebbenden. Het project loopt inmiddels al wel 15 jaar. In die tijd is onder meer de woningmarkt sterk veranderd. Dat vraagt om aanpassingen in je plannen.”  

Stedelijk en landelijk 

Brands kan zich goed vinden in de uitleg van Dijkstra. “Je hebt inderdaad te maken met veel bestaande belangen. Al is er altijd een initiatiefnemer die het proces op gang brengt. In de loop van de tijd kan het speelveld veranderen, dat maakt gebiedsontwikkeling heel dynamisch.” Brands houdt zich veelal bezig met transformatie van landelijk gebied, waar veel om te doen is rond de Natura2000-gebieden, bodem- en wateropgaven en de stikstofcrisis. “Maar in principe is het niet anders dan transformatie in stedelijk gebied”, vindt Brands. “Ook hier spelen veel belangen. Het begint altijd met een visie en het vaststellen van de belangrijkste thema’s. Want het is moeilijk om echt alles mee te nemen.” 

Het lijkt alsof het aantal urgente opgaven steeds groter wordt. Voor de projectleiders van Accent adviseurs een kunst om dat allemaal te overzien. Dijkstra: “Met name klimaat en duurzaamheid zijn erg belangrijk geworden. Denk aan het bergen van water, het kunnen opvangen van piekbuien en periodes van droogte. Maar ook het aantal gasloze woningen neemt toe en dat heeft een enorme impact op het energienet. Het aantal stakeholders hangt echt af van het project.” 

Bodem, water en lucht 

Brands vult aan: “Er is meer ruimte nodig voor groen en water, zeker nu bodem en water sturend zijn in ruimtelijke ontwikkeling. Tegelijkertijd neemt in stedelijk gebied de verkeersdrukte toe. In het buitengebied is de bodem niet goed door de intensivering van de landbouw na de Tweede Wereldoorlog en moet er aandacht zijn voor natuurwaarden, daar moet veel aan gedaan worden.” Dilemma’s dus. Accent adviseurs houdt focus door in al haar projecten rekening te houden met een goede kwaliteit van bodem, water en de lucht. “Dat zijn de voorwaarden voor een gezond leven”, stelt Brands. 

Tijd als cruciale factor 

Naast duurzaamheid, klimaat en mobiliteit spelen er vaak nog veel meer andere belangen bij gebiedsontwikkeling. Brands houdt daarom altijd twee belangrijke regels in het hoofd: “De bomen groeien niet tot in de hemel, oftewel, het moet betaalbaar blijven. En ten tweede is er nog nooit een kok gevonden die koken kan voor alle monden. Je kunt het niet iedereen naar de zin maken, je zult altijd water bij de wijn moeten doen.” Maar hoe bepaal je dan voor welke monden je wel kookt? “Je hebt altijd te maken met wettelijke opgaven die richtinggevend zijn. Vervolgens moet je in kaart brengen welke belangen er spelen en daarna met elkaar in gesprek gaan. Onderzoeken of je er samen uit kunt komen en wie er wat voor over heeft. Dat vraagt flexibiliteit van iedereen. Soms spelen er oude sentimenten waardoor die flexibiliteit ver te zoeken is. Praten en luisteren zijn dan de succesfactoren. En ja, dat kost tijd. We zijn nu bijvoorbeeld voor een gebied in Brabant al een poos bezig met het ontwikkelen van een visie voor 2050. Tijd is kortom een belangrijke factor omdat er ook beleid, wetten en spelregels aangepast moeten worden en je de mensen de tijd moet geven om die transformatie uit te voeren. Ook omdat we nu te maken hebben met thema’s die 20 jaar geleden nog niet speelden. Je houdt altijd onzekerheden. De kunst is om de lijn vast te houden.” 

Politiek speelveld 

Die onzekerheden lijken haaks te staan op de ambitie van Accent adviseurs om een ‘langdurende

meerwaarde’ te leveren. Brands: “Het is inderdaad een gewaagde ambitie. Maar het is wel altijd ons streven om een ontwikkeling meerwaarde te laten hebben.” Dijkstra vult aan: “We bewaken de ingezette lijn, maar moeten altijd meebewegen. Het is aan ons als procesbegeleiders om ons te blijven afvragen: is dit de beste oplossing of zijn er nieuwe inzichten? Het politieke speelveld maakt dit nog eens extra lastig. We hebben te maken met bestuurders die in hun periode iets willen nalaten, dat zorgt voor tijdsdruk. Verder komen er in de loop der tijd functies bij die eerder niet bestonden. En ook de stakeholders veranderen.” 

Kennisdeling 

Uit Dijkstra’s verhaal blijkt dat tijden veranderen. Hoe houden Brands, Dijkstra en hun collega’s een open blik en hoe blijven ze zelf op de hoogte van alle nieuwe ontwikkelingen? Dijkstra: “We hebben net nog een DRETS-analyse gedaan. DRETS staat voor Demografie, Regelgeving, Economie, Technologie en Sociaal. We vragen ons af wat we in de maatschappij zien gebeuren op deze thema's, waar de zwaartepunten liggen en wat dat betekent voor ons werk nu en in de toekomst. Verder hebben we regelmatig intervisiemomenten die verhelderende inzichten opleveren. Tot slot zijn we continu bezig met kennisdeling tussen de collega's. Voor mij persoonlijk neem ik uit elk project nieuwe ervaringen mee. Ik ben zelf niet de inhoudelijk deskundige, ik ben er om het proces te begeleiden.” 

Fouten mogen maken 

Voor Brands als directeur van Accent adviseurs is het belangrijk om goed te luisteren naar zijn werknemers. “Ik heb er niks aan als iemand over het randje gaat. Daarom ben ik veel op kantoor, zodat ik iedereen in de ogen kan kijken. Verder besteden we veel aandacht aan kennisdeling. Door te delen blijven we scherp, alert en fris. Bij ons bedrijf is veel ruimte voor ontwikkeling, fouten mogen en moeten misschien wel gemaakt worden om steeds beter te worden in je advisering. Onze interne controle vangt dat af. Zo werken we aan meerwaarde voor de fysieke leefomgeving.”