De Stad van de Zon: ook toen was het al mogelijk

Stad van de Zon van VBM Ontwikkeling, namens Ontwikkelings- en Exploitatiemaatschappij Hallokaties C.V., was al natuurinclusief voordat het natuurinclusief heette. Het project is een uitbreiding van Heerhugowaard-Zuid die in 2009 officieel is opgeleverd. De hele uitbreiding telt ruim 3.000 woningen op 120 hectare grond, omringd door het waterrijke recreatiegebied Park van Luna van 177 hectare grond.

Het gebied is voor het overgrote deel ontwikkeld door VBM Ontwikkeling in nauwe samenwerking met de gemeente. Samen hadden zij zo’n twintig jaar geleden ambitieuze plannen voor een duurzame en energiezuinige ontwikkeling. “Dit was, in meerderlei opzichten, een baanbrekend project”, zegt Jac Vries, directeur van VBM Ontwikkeling. 

“Heerhugowaard was indertijd een groeikern en de gemeente wilde zich onderscheiden van andere groeikernen”, vertelt Vries. “Het idee was om op vlak van energie een zelfvoorzienende wijk te maken, inclusief ‘groene en blauwe’ recreatie. Dat resulteerde in dit project, waarbij bebouwing, groen en water tegelijkertijd en in onderlinge samenhang zijn ontwikkeld en in het plan zijn geïntegreerd.”

Natuurrijk

De wijk wekt meer energie op dan die verbruikt door pv-panelen en een drietal windturbines. De tachtig hectare aan water vormen een gesloten systeem: het gebied buffert water, dat vervolgens door rietlanden loopt en op natuurlijke wijze wordt gefilterd. “Dit is zwemwaterkwaliteit. Je kunt zo uit huis het water in”, aldus Vries.

Het parkachtige landschap dat het woongebied omringt, is bovendien vol wandelpaden en speelgelegenheden. Indertijd werd het niet zo genoemd, maar dit is geheel op natuurinclusieve wijze gerealiseerd. “Vroeger was dit gebied 300 hectare aan gras en akkerland”, vertelt Vries. “Nu is het een volledige stadswijk met geïntegreerd, kwalitatief hoogwaardig gebruiksgroen en water.”

Toch was een natuurinclusieve omgeving niet het uitgangspunt, zegt Vries. “Dit is twintig jaar geleden bedacht, de insteek was toen anders. Indertijd werd een ecologisch systeem bedacht om de waterzuivering voor elkaar te krijgen. Het was nooit de bedoeling om daarmee ook een broedgebied voor vogels te maken, maar door de omstandigheden die wij creëerden is dat een gunstig bijkomend effect. De natuur vindt op een gegeven moment zijn weg wel.”

Spontane natuur

De Stad van de Zon is dus haast uit het niets natuurinclusief geworden. Het groen dat dit mogelijk maakte, werd toegevoegd omdat de betrokken partijen overtuigd waren van de meerwaarde ervan, zonder de gezondheidseffecten op voorhand te onderzoeken. “Je ziet dat de waardering voor een groene woonomgeving hoog is”, aldus Vries. “Het biedt een hoop recreatieve mogelijkheden in je directe omgeving, dat is echt een pluspunt. Bovendien helpt groen en water tegen hittestress.”

Vries geeft aan dat dergelijke projecten baat hebben van een mate van flexibiliteit. Dat komt de natuur, en daarbij ook de omgeving voor bewoners, ten goede. “We hebben nadrukkelijk nagedacht over bijvoorbeeld beplantingsschema’s. Dat was bij de eerste woningen minder, maar later veel meer. Dat moet evolueren, bijgesteld worden, om zaken up-to-date te houden.”

Die flexibiliteit ziet Vries uitgroeien in het vakgebied. “Ik denk dat als je dit project nu zou oppakken, met het idee om bouwvoorwaarden te scheppen voor natuurontwikkeling, je het anders zou insteken. Dan reserveer je meer ruimte voor spontane ontwikkeling. In de gesprekken die we hierover momenteel onder meer met Staatsbosbeheer hebben, denken we daarover na: hoe kun je uitwisseling stimuleren door gebieden van Staatsbosbeheer over te laten lopen in woningbouwontwikkelingen?”

Haalbaarheid

Dat gelijksgezinde partijen sterker staan om een natuurrijk gebied te creëren, bleek ook voor de Stad van de Zon. Vries: “Alle grond was in eerste instantie in particulier eigendom. Omdat de gemeente en de grondeigenaar elkaar in een vroeg stadium vonden en de ambitie voor een groenrijk woongebied deelden, werden in een vroeg stadium de randvoorwaarden gecreëerd waardoor het plan mogelijk werd. Dat is een essentieel element in dit soort ontwikkelingen: in een vroegtijdig stadium partijen bij elkaar brengen en nauwlettend de financiële haalbaarheid in de gaten houden, telkens vanuit een gemeenschappelijke doelstelling.”

Binnen de gestelde randvoorwaarden werd het mogelijk om twee derde van het grondgebied als niet-woningbouw te bestempelen. Volgens Vries is, zelfs na de woningmarktcrisis rond 2010, de grondexploitatie nog steeds winstgevend voor de gemeente. “Dat is vrij uitzonderlijk.” Subsidies vanuit het rijk om de energieambitie te behalen, hielpen bovendien mee om de woningen betaalbaar te houden. “Kopers hebben maar een fractie hoeven te betalen voor de pv-panelen.”

Betrokkenheid

Als regionaal actieve ontwikkelaar en voormalig eigenaar van de grond was en is VBM Ontwikkeling nauw betrokken bij het project. “Ik vind het een noodzakelijkheid dat je als regionale ontwikkelaar met een lange historie in het gebied langjarig bij projecten verbonden blijft. Dat is je markt”, aldus Vries. Op die manier heeft de projectontwikkelaar niet alleen grote kennis van het gebied, maar ook een automatisch belang bij het nastreven van kwaliteit.

“Het gaat om het evenwicht zoeken tussen wat een woning mag/moet kosten en hoe dat in relatie staat met de omgeving”, vertelt Vries. “Dat houden wij altijd richting de overheid voor: kijk uit met het stapelen van eisen, zoals energiezuinigheid, duurzaamheid, klimaatneutraliteit en circulariteit, als losse doelstelling. Blijf het zien in een breder kader: de kwaliteit van zowel woning als woonomgeving. Al deze aspecten maken de woningen steeds duurder, zeker als ook nog eens natuurinclusief wordt geïntroduceerd. Je moet telkens weer bereid zijn keuzes te maken en te bezien wat haalbaar is: niet alles is altijd mogelijk.”

Onderling verbinden

Volgens Vries is de oplossing telkens te vinden in maatwerk. “Je ziet nu vanwege de stijgende kosten en de nadruk op binnenstedelijke ontwikkelingen een tendens om in hogere dichtheden te bouwen. Het heeft dan de voorkeur om groen niet te verspreiden over de wijk, maar om dit op één of enkele plekken te concentreren in grotere eenheden en deze waar mogelijk onderling te verbinden.”

“Als je dan een gebied van 10 hectare heb, bouw dat dan niet in zijn geheel vol, maar zet op bijvoorbeeld 9 hectare woningen in een wat hogere dichtheid, inclusief de bijbehorende reguliere openbare voorzieningen, en reserveer 1 hectare voor extra  groenvoorzieningen en water. Dan houd je de kwaliteit in het oog. Zet dus die partijen vroeg aan tafel om die uitgangspunten te formuleren. Dan heb je de beste kans om iets te creëren wat meerwaarde biedt, in plaats van dat iedereen op zijn eigen postzegeltje maximale vastgoedwaarde probeert te realiseren.”

Veel meer mogelijk

De Stad van de Zon is een lichtend voorbeeld van een samenwerking die de kwaliteit van de leefomgeving voorop stelde. Wat heeft Vries, terugkijkende, hiervan geleerd? “Stel een integrale visie op. Geef dat een plek in de ambitie voor een gebouwde omgeving of in je nieuwbouwplannen. Blijf ook in overleg met marktpartijen continu hameren op het volgende: het gaat niet alleen over wonen, maar over de woonomgeving. Als je dat in samenhang bekijkt, is er vaak veel meer mogelijk dan mensen op voorhand denken.”

“Men denkt vaak dat het allemaal geld kost. Mijn stelling is: als je het goed bekijkt, valt dat wel mee, want er staan ook opbrengsten tegenover. Dan moet het wel vanaf begin af aan meegenomen worden om de kwaliteit zeker te stellen. Dan haal je er meerwaarde uit. Samenwerking en het formuleren van gemeenschappelijk doelstellingen in een zo vroeg mogelijk stadium, dát is de boodschap.”

Dit artikel is geschreven als onderdeel van het actieprogramma 'Klimaatadaptief bouwen met de natuur'. Lees meer over dit programma in de nieuwste editie van Biind Magazine, thema Natuurinclusief.