NOVEX-gebieden: meer oog voor evenwichtige samenstelling

Nederland kent een ambitieuze woningbouwopgave, waarbij het de intentie is om een derde van de geplande woningen te ontwikkelen op zestien grootschalige woninglocaties, de zogeheten NOVEX-gebieden (onderdeel van de Nationale Omgevingsvisie Extra, NOVEX). Deze locaties zijn, net als de eerdere Vinex-wijken, gesitueerd in of nabij grote steden. Bij het ontwikkelen van deze wijken zou het beleid, aldus de samenstellers van het rapport, meer oog moeten hebben voor demografische veranderingen en een evenwichtige samenstelling van bewoners en woningen.

Het voordeel van grootschalige uitlegwijken aan de stadsranden is immers dat het type woningen en daarmee het type bewoners zich eenvoudig laten plannen. In de Vinex-wijken kwamen uiteindelijk relatief veel gezinnen wonen met een middeninkomen en deels met een hoger inkomen. Ook was er sprake van een relatief eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad, met grotere en daarmee duurdere koopwoningen. Nieuwe huurwoningen waren er gemiddeld juist kleiner en er werden ook minder sociale huurwoningen gebouwd.

Complexe dynamiek

Net als de Vinex-wijken zullen de NOVEX-nieuwbouwlocaties niet op zichzelf staan, maar worden ze onderdeel van complexe dynamieken en relaties tussen wijken in de gehele stadsregio. De ontwikkeling van de meeste Vinex-wijken laat zien dat deze voor zowel zittende als nieuwe bewoners zijn uitgegroeid tot populaire woonwijken in de stadsregio’s. Deze wijken functioneren in de basis goed en zijn aantrekkelijke woonlocaties, waar bewoners graag langdurig blijven wonen.

Voor een gemeente oogt deze ontwikkeling ook vanuit een financieel en bestuurlijk perspectief aantrekkelijk: de grondopbrengsten en belastinginkomsten nemen toe en gezien de bevolkingssamenstelling zijn weinig beleidsinterventies nodig met betrekking tot bijvoorbeeld het verbeteren van veiligheid, het verbeteren van schoolprestaties of het bestrijden van criminaliteit.

De ontwikkeling richting duurdere huizen en een grotere concentratie van hogere inkomens in de Vinex-wijken heeft echter wel betekenis voor de stadsregio als geheel. Zo kunnen we niet met zekerheid zeggen in hoeverre Vinex-wijken aan toenemende segregatieprocessen in een bepaald stedelijk gebied hebben bijdragen, maar dit beeld sluit wel aan bij recente wetenschappelijke studies die ook voor Nederland een toenemende concentratie van hogere en lagere inkomens in verschillende wijken in het stedelijke gebied constateren (zie ook Rapport Kort in Stedebouw & Architectuur #1: Ruimtelijke dynamiek: woningmarkt als sorteermachine).

Prioriteit

Voor de nieuw aan te leggen grootschalige woonwijken is het daarom van belang na te denken over de beoogde functie en positie van die nieuwbouwwijk in de regio op de langere termijn. Leggen de beleidsmakers de prioriteit bijvoorbeeld bij woonwijken voor voornamelijk gezinnen met hogere inkomens en hogere middeninkomens of ligt de prioriteit op de aanleg en het behoud van meer gemengde nieuwe stadswijken, waar zich verschillende huishoudens (qua sociaaleconomische positie en demografisch achtergrond) uit verschillende delen van de stadsregio kunnen vestigen?

• Duurder, rijker
  Analyses van het PBL laten zien dat de ontwikkeling richting meer duurdere huizen en rijkere bewoners niet uniek is voor de Vinex-wijken. Het geldt ook voor andere suburbane woonomgevingen in dezelfde stadsregio’s. We kunnen dus niet spreken van een Vinex-effect, maar van een nieuwbouw-effect.

Aan de keuzes die hierin worden gemaakt, kleven voor- en nadelen die meegewogen kunnen worden in de planning en realisatie van nieuwe grootschalige woonwijken. Op papier lijkt het NOVEX-beleid vooral in te zetten op meer menging en een groter aandeel betaalbare woningen dan bij het Vinex-beleid het geval was. Of deze doelstelling daadwerkelijk leidend wordt bij de planning en aanleg van de nieuwbouwwijken moet nog blijken. Sowieso is het zaak om potentieel selectieve verhuisstromen richting de nieuwe wijken te monitoren en daar, zo nodig, met aanpassingen in de verdere woningbouwprogrammering op te reageren.

Flexibele inrichting

De oorspronkelijke inrichting van een nieuwbouwwijk kan bepalend zijn voor de wijze waarop de wijk zich in de loop van de tijd verder ontwikkelt. Al bij de ontwikkeling van de Vinex-wijken in de periode 1995-2005 werd er sterk ingezet op grondgebonden woningen in de koopsector met een relatief lage bebouwingsdichtheid en ruime opzet van de woonwijk. In de vijftien jaar daarna werd er nog sterker ingezet op dit soort type woningen. Daarmee was het pad naar wijkverdichting en het toevoegen van meer betaalbare woningen in de meeste Vinex-wijken grotendeels afgesloten.

Of deze ontwikkeling een actieve beleidskeuze was of vooral met (ongereguleerde) marktprocessen te maken heeft gehad, zal per Vinex-wijk verschillen en laat zich op basis van de empirische analyses van het PBL niet zeggen. Daarvoor is nader onderzoek nodig naar de onderliggende oorzaken van wijkveranderingsprocessen in de Vinex-wijken en andere suburbane gebieden. Bijvoorbeeld onderzoek naar de positie van projectontwikkelaars en naar verhoudingen in het grondbezit, of naar de (tegengestelde) belangen van zittende bewoners bij verdichtingsprojecten in de wijk.

Als voor de NOVEX-gebieden een gemêleerde bevolkingssamenstelling geambieerd wordt, lijkt het in elk geval logisch om in de plannen verschillende woningtypen en -omgevingen voor die verschillende doelgroepen op te nemen. Maar ook lijkt het wenselijk om het wijkplan flexibel te maken.

Een nieuwbouwwijk is meer dan een project met een bepaalde einddatum en behoeft monitoring en doorlopend woningbouwbeleid. Als er bijvoorbeeld alleen aan de randen van de nieuwe wijken ruimte overblijft om nieuwe woningen te bouwen, is woningbouw in hogere dichtheden en daarmee ook de toevoeging van meer betaalbare woningen in een later stadium relatief moeilijk. De nieuwbouwwijken lijken gebaat bij een meer flexibele ruimtelijke inrichting, waarbij specifieke locaties worden vrijgehouden voor eventuele toekomstige verdichtingsprojecten.

Toekomstige demografie

In de doorlopende woningbouwprogrammering wordt er (nog) weinig rekening gehouden met latente en toekomstige demografische processen waardoor de vraag naar specifieke woningen in de wijken kan veranderen. Ook in nieuwbouwwijken die vooral gericht zijn op (jonge) gezinnen, worden de eerste bewoners op een gegeven moment ouder, blijven gezinnen niet altijd bij elkaar, worden hun kinderen ooit volwassen en gaan zij hun eerste eigen woningen betrekken. We weten uit de literatuur over verhuiswensen en verhuisgedrag dat de meeste verhuizers (tenzij ze voor werk en studie of om sociale redenen verhuizen) het liefst relatief dicht bij hun vorige woning willen blijven wonen. Dit wordt in deze studie bevestigd door het toenemend aandeel doorstromers binnen Vinex-wijken.

In Vinex-wijken was de verdere nieuwbouw tot nu toe vooral gericht op de doorstroming van gezinshuishoudens die een (nog) groter koophuis wilden bemachtigen. Voor andere groepen met een verhuiswens, zoals jonge starters in de (betaalbare) huursector, ouderen, empty-nesters en urgente woningzoekers zoals gescheiden stellen, werd er weinig bijgebouwd.

Ruimte gegarandeerd

Als het NOVEX-beleid het mogelijk wil maken dat bewoners hun wooncarrière in of nabij hun woonwijk kunnen voortzetten, moet bij de inrichting van de wijken al rekening worden gehouden met de toekomstige woningbehoefte van de zittende bevolking. Daarbij kan ervoor worden gekozen om woningen voor deze groepen al in de eerste fase van de wijkontwikkeling te bouwen. Als alternatief hiervoor kan ook ruimte worden gegarandeerd door het vrijhouden en vastleggen van toekomstige bouwlocaties.

Niet alles in de NOVEX-gebieden, niet elke vierkante kilometer, hoeft ten slotte vanaf het begin een vaste functie of bestemming toebedeeld te krijgen. Het kan juist goed zijn om de ruimte flexibel in te richten en delen van de gebieden vrij te houden om toekomstige ruimtelijke interventies en aanpassingen in de wijk vorm te kunnen geven.

Bron: Lennartz, C. & de Vries, P. (2024),
HOE GROTE NIEUWBOUWWIJKEN AAN DE STADSRANDEN VERANDEREN
Lessen uit de Vinex-wijken voor de ontwikkeling van toekomstige grootschalige nieuwbouwgebieden.
Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Tekst: Ysbrand Visser; bron: Stedebouw & Architectuur
Foto boven: Vinex-wijk Passewaaij, Tiel (Shutterstock).