Olstergaard: succesverhaal mét leerpunten

Eerst nog even een korte geschiedenis. In 2016 werd voor het eerst besloten om te onderzoeken of Olst een goede voedingsbodem zou hebben voor innovatieve en duurzame woningbouw. Er werd onderzoek gedaan naar de bodemgesteldheid, ecologie en de cultuurhistorie in het gebied. Halverwege 2018 stonden de seinen op groen en werd gestart met de ontwerpfase. In 2021 werd gestart met de bouw van Olstergaard. Een wijk met plaats voor 73 woningen, een co-creatie tussen bewoners en de gemeente Olst-Wijhe waar bij natuurinclusief wonen en circulair bouwen centraal staan. 

Onderzoek studenten 

Anno 2023 zijn nog niet alle kavels bewoond en bovendien wordt er nog hard gewerkt aan een aantal woningen. Een grote groep mensen heeft echter al wel z’n intrek genomen in een woning op maat. Een drietal studenten van Saxion Hogeschool, Anouk de la Parra, Cas Bijsterbosch en Silke Rensen, deed een aantal maanden onderzoek naar de totstandkoming van de wijk. Op een regenachtige avond in januari werden in het Holstohus hun bevindingen en aanbevelingen gedeeld met de bewonersgroep van Olstergaard. De (toekomstige) bewoners kregen de kans om te reageren op de onderzoeksresultaten. De uitkomsten van de discussie werden door de studenten verwerkt in hun evaluatierapport. 

De hoofdvraag waar Silke, Cas en Anouk mee aan de slag gingen luidde: “Wat zijn geleerde lessen bij de totstandkoming van de wijk Olstergaard, op het gebied van natuurinclusie, circulariteit/duurzaamheid en/of bewonersbetrokkenheid en hoe kunnen die inzichten worden gebruikt om hogere ambities op deze gebieden te realiseren bij toekomstige woonwijken (in Overijssel)?” In hun uitgebreide rapport worden deze en andere zaken uitvoerig besproken. 

Tevredenheid 

Wat tijdens de bijeenkomst vooral duidelijk werd was dat er weliswaar dingen achteraf beter hadden gekund, maar dat over het algemeen de bewoners heel erg blij en tevreden zijn met hun nieuwe plek. De samenwerking met de gemeente, vooral in de persoon van Aafke Kuiper, wordt als zeer prettig en waardevol ervaren en in de wijk zelf is de saamhorigheid groot. Desondanks zijn de ervaringen die in Olstergaard zijn en worden opgedaan van grote waarde voor gemeenten die met een soortgelijk project aan de slag willen. 

Het onderzoek van de studenten richtte zich op drie hoofdonderdelen: natuurinclusie, circulariteit en bewonersbetrokkenheid. Een eerste knelpunt was dat vooraf deze begrippen niet gedefinieerd waren. Vooral op het vlak van natuurinclusie en circulariteit leidde dat tot discussie. Wat ‘natuurinclusief’ precies betekent is niet voor iedereen hetzelfde. De één volstaat met een aantal nestkastjes, terwijl een ander veel verder gaat. Hetzelfde geldt voor circulariteit. Wat maakt een materiaal circulair? Het is daarom aan te raden om vooraf duidelijk te maken wat wordt verstaan onder elk begrip, zodat ieder hetzelfde vertrekpunt heeft. Bovendien waren vanaf het begin de ambities heel hoog. Te hoog wellicht, waardoor het proces langer duurde dan gewenst. Later zijn de ambities wat bijgesteld. 

Zwarte lijst 

Die hoge ambities waren er ook voor circulair bouwen. Het idee was om een ‘zwarte lijst’ voor materialen aan te leggen. Dat is uiteindelijk niet gelukt omdat het juridisch lastig bleek om dat te vertalen naar zaken als een koopovereenkomst en een bestemmingsplan. Bovendien was er onduidelijkheid over welke materialen dan precies op zo’n lijst zouden moeten komen. Mag beton wel of niet en hoe zit dat voor piepschuim? Het derde bezwaar voor een zwarte lijst was de stijging van materiaalkosten. Door bepaalde materialen uit te sluiten zouden bewoners met hoge kosten opgezadeld kunnen worden. Om dit te ondervangen zou in plaats van een zwarte lijst een groene lijst opgesteld kunnen worden, met materialen die de voorkeur hebben. Per materiaal kan beschreven worden wat de impact is van het gebruik. 

Op die manier ben je minder afhankelijk van de kennis van aannemers. De bewonersgroep gaf aan zich soms overgeleverd te voelen aan de kennis van aannemers, die soms te wensen overhield. Daarnaast had het tot gevolg dat bewoners afhankelijk waren van de waan van de dag: de beschikbaarheid en de prijs van materialen was soms bepalend, in plaats van de wensen van de bewoners. Naast de aannemers waren ook de installateurs niet altijd klaar voor duurzaam bouwen. Voor particulieren is het lastiger dan voor een gemeente om als opdrachtgever te fungeren, was de ervaring. Het advies zou zijn om bij het maken van de plannen een professional op het gebied van biobased bouwen uit te nodigen. 

Geen langere doorlooptijd 

Zoals eerder benoemd waren de bewoners van Olstergaard zeer te spreken over de betrokkenheid van de gemeente. De ontwikkeling van de wijk is een bijzonder project, dat vraagt om een flexibele houding van de gemeente. Het participatieproces was weliswaar een arbeidsintensief project, maar de doorlooptijd was niet langer dan die van een regulier project, gaf projectleider Aafke Kuiper aan. Bovendien levert het de gemeente ook heel veel op voor de lange termijn, zo is de algemene opvatting. Bewonersbetrokkenheid moet dan ook niet als vertragende factor worden gezien, vonden de aanwezigen van de evaluatiebijeenkomst. Het is juist een manier om op voorhand goed in kaart te krijgen wat ieders wensen zijn. Dat werkt het beste op live bijeenkomsten, iets wat in het geval van Olstergaard lang niet altijd mogelijk was door de coronapandemie. 

Energieopwekking en wateropslag 

Hoe groot de saamhorigheid in Olstergaard ook is, op het gebied van energieopwekking en wateropslag is het ieder voor zich. Niet uit onwil trouwens, praktische obstakels stonden dit in de weg. Er waren te veel technische haken en ogen om dit voor elkaar te krijgen. Dat had onder meer te maken met dat er, op het moment dat het aan de orde was, nog niet zo veel huizen in de wijk stonden en dat die ook nog eens vrij ver van elkaar af waren. De studenten bevelen de gemeente aan om dit aspect bij toekomstige ontwikkelingen tijdig te verkennen. 

De laatste opmerking die tijdens de bijeenkomst voorbijkwam ging over het inclusieve, dan wel exclusieve karakter van de wijk. Het uitgangspunt was om een wijk voor iedereen te creëren. Zeker met het oog op eventuele toekomstige zorgvragen. Toch bestaan de bewoners momenteel voor een groot deel uit witte mensen die al enigszins op leeftijd zijn. Uiteraard wonen er ook wat jongere mensen, maar van hen kan zeker niet verwacht worden dat ze voor al hun buren mantelzorg kunnen doen. De bewoners zijn wel heel positief over de inclusiviteit wanneer het gaat over sociale cohesie. Er is veel onderling contact en er wordt op elkaar gelet. Gezien de gestegen bouwkosten is het zeker later in het traject niet meer voor iedereen weggelegd om een huis te bouwen in Olstergaard. In die zin zou je de wijk exclusief kunnen noemen. Een aandachtspunt voor gemeenten die in de toekomst een soortgelijk project willen starten.